Die Aufteilung der Kosten von Ladestationen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) stellt trotz dem neuen Wohnungseigentumsgesetz noch immer eine Herausforderung dar. Laut den Elektromobilitäts-Experten von Wiedergrün gibt es insgesamt vier Möglichkeiten zur Kostenfinanzierung.

Die E-Mobilität boomt. Im Juli 2023 waren in Deutschland rund 20% aller Pkw-Neuzulassungen Elektroautos. Schätzungsweise werden es bis 2030 mindestens 50% sein und ab 2035 dürfen in der EU keine Neuwagen mehr verkauft werden, die mit Benzin oder Diesel fahren.

Nichtsdestotrotz steht die Mobilitätswende vor vielen Hürden. Der Mangel an Ladeinfrastruktur stellt ein großes Problem dar. Vor allem Ladestationen in Mehrfamilienhäusern und WEGs sind rar. Der Hauptgrund: Die Aufteilung der Installationskosten, an der sich nicht alle Eigentümer:innen beteiligen wollen.

Was kann man also tun, wenn nicht alle in der WEG damit einverstanden sind, die Installationskosten für Ladesäulen zu teilen?

Das große Problem: Die Grundinstallation

Zur Ladung der Elektroautos in Mehrfamilienhäusern ist neben der Wallbox ebenfalls eine Grundinstallation notwendig. Diese beinhaltet den Einbau oder Anpassungen von Verteilerschränken, Stromanschluss, Stromzähler, Kabelführung, Lastmanagement und/oder Brandschutz.

Die genauen Anforderungen hängen von der Größe der Immobilie und den individuellen Bedürfnissen ab. In Anbetracht der zukünftigen Entwicklung in Richtung E-Mobilität sollten bei der Grundinstallation meistens alle Parkplätze mit einbezogen werden. Es ist aber auch möglich, nur eine gewisse Anzahl an Stellplätzen mit der Grundinstallation auszustatten. Bei Immobilien ab rund fünf Wohnungen wird in der Regel ein Elektromobilitäts-Konzept bei einem Fachunternehmen angefragt, welches im Anschluss von einem Elektriker umgesetzt wird.

Eine Grundinstallation ist in einem Mehrfamilienhaus notwendig, um eine reibungslose und sichere Nutzung der Wallboxen zu gewährleisten. Es ist zwar möglich, vorerst nur eine Ladestation ohne Grundinstallation einzubauen. Spätestens bei der Installation einer zweiten Wallbox in der selben Tiefgarage oder auf dem selben Außenparkplatz wird das dann aber zum Problem.

Die Kosten für die Grundinstallation bewegen sich, je nach Größe der Immobilie und Komplexität des Projektes, zwischen 500 und 3000 Euro pro Parkplatz. Im Anschluss kann bei Bedarf auf jeden Stellplatz eine Wallbox installiert werden.

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Recht auf Wallbox

Das neue Wohnungseigentumsgesetz, welches 2020 in Kraft gesetzt wurde, gewährt Mitgliedern und Mitgliederinnen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) den Anspruch, zuhause in der Garage eine Wallbox zu installieren und zu nutzen. Es ist also nicht mehr notwendig, dass die Mehrheit der Mitglieder damit einverstanden ist. Entsprechend dürfen interessierte Eigentümer:innen trotz Unstimmigkeiten bei der Eigentümerversammlung auf einen schriftlichen Beschluss zur Installation bestehen.

Allerdings besteht keine Verpflichtung zur Kostenaufteilung der Grundinstallation. Mitglieder:innen der WEG, die weder eine Ladelösung brauchen noch wollen, müssen sich an den Installationskosten auch nicht beteiligen. Entsprechend werden die Kosten nur zwischen denjenigen Parteien, die an dem Einbau der Grundinstallation interessiert sind, aufgeteilt.

Das neue Gesetz besagt ebenfalls, dass eine nachträgliche Nutzung der Ladeinfrastruktur auch ohne vorherige Kostenbeteiligung möglich ist. Das bedeutet, dass jene Eigentümer:innen, die sich momentan nicht an den Kosten beteiligen möchten, das Recht haben, die Grundinstallation zu einem späteren Zeitpunkt gegen eine angemessene finanzielle Beteiligung zu nutzen.

Möglichkeiten zur Kostenaufteilung

Im Folgenden werden drei mögliche Lösungsansätze zur Kostenaufteilung von Ladepunkten im Mehrfamilienhaus aufgezeigt und bewertet. Sie basieren auf einer ehrlichen und unabhängigen Expertenmeinung und werden Ihnen dabei helfen, einen Überblick zu gewinnen und einige Schritte weiterzukommen auf dem Weg hin zur eigenen Ladesäule.

1. Aufteilung der Kosten zwischen allen Eigentümern und Eigentümerinnen

Die erste Möglichkeit ist die Aufteilung der Kosten für die Grundinstallation zwischen allen Eigentümern und Eigentümerinnen der WEG. Der anfallende Betrag wird, sofern nichts anderes vorgesehen ist, verhältnismäßig zu den Anteilen der einzelnen Eigentümer:innen aufgeteilt.

Nach der Inbetriebnahme der Grundinstallation können auf den dafür vorgesehenen Parkplätzen Ladestationen eingebaut werden. Die anfallenden Kosten werden individuell getragen. Bei der Installation einer Ladelösung auf einem Besucherparkplatz macht es hingegen Sinn, die Kosten zu teilen.

Für diejenigen, die eine Installation von Ladesäuen wünschen, ist diese Option die beste und günstigste Lösung. Sie hat aber für alle einen großen Mehrwert hinsichtlich der zukünftigen Mobilitätsentwicklung. Außerdem ist die Gundinstallation eine Gebäudeinvestition. Durch den Anstieg des Wertes der Immobilie können einerseits Steuern gespart werden und andererseits die Wohnungen zu höheren Mietpreisen vermietet werden. Generell wird die Wohnanlage durch einen Ladepunkt für Elektroautos um einiges attraktiver für potenzielle Mieter oder Käufer.

Nichtsdestotrotz birgt diese Lösung einige Nachteile. Sie sieht nämlich vor, dass alle Mtiglieder einer WEG mit der Installation einverstanden sind. Wie oben bereits erklärt sind Eigentümer, die keine Ladesäule wünschen, per Gesetz nicht dazu gezwungen, für die Kosten aufzukommen. Entsprechend kommt es häufig vor, dass sich mindestens ein Eigentümer einer Wohnungsgemeinschaft nicht beteiligen möchte. Dann muss eine andere Lösung zur Kostenaufteilung gefunden werden.

Schließlich kommt es vor, dass nicht alle Stellplatzeigentümer zugleich auch Wohnungseigentümer sind. Dies kommt vor, wenn ein Eigentümer beispielsweise seinen Stellplatz verkauft hat oder gar nie einen Stellplatz gekauft hat. In diesem Fall sollte sich der Stellplatzeigentümer und nicht der Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligen.

2. Aufteilung der Kosten zwischen interessierten Eigentümern und Eigentümerinnen

Eine Alternative ist die Aufteilung der Kosten unter den interessierten Eigentümern. Der große Vorteil dieser Lösung ist, dass nicht alle Parteien einverstanden sein müssen, die Kosten untereinander zu teilen. Entsprechend ist der Weg hin zur eigenen Ladestation deutlich einfacher und meist auch schneller.

Leider werden aber dadurch die Kosten für die interessierten Parteien um einiges höher. Außerdem profitieren alle Mitglieder von einer Gebäudeinvestition, welche nicht von allen bezahlt wurde.

Dank dem neuen Wohnungseigentümergesetz ist es aber möglich, dass weitere Eigentümer gegen eine angemessene finanzielle Beteiligung die Grundinstallation ebenfalls nutzen dürfen. In diesem Falle wird die Abrechnung aber kompliziert. Deshalb empfehlen wir die 3. Möglichkeit zur Kostenaufteilung:

3. Interessengemeinschaft für Elektromobilität

Beim gemeinsamen Konto für Ladepunkte handelt es sich eine Mischung beider oben beschriebenen Optionen. Die an einer Ladestation interessierten Mitglieder:innen der WEG teilen sich zuerst die Kosten untereinander. Dafür zahlt jede Partei den zu ihren Anteilen entsprechend Betrag auf ein gemeinsames Konto ein.

Sobald weitere Mitglieder der WEG an der Nutzung der Installation interessiert ist, müssen sie ebenfalls in den Fond einzahlen. Der genaue Beitrag hängt dann vom Alter respektive der Abschreibung der Installation sowie dem Rückzahlungsbetrag an diejenigen Parteien, die bereits eingezahlt haben, ab. Diese Rückzahlung bei erhöhter Teilnahme schafft attraktive finanzielle Anreize, die als Argument für die Teilnahme am gemeinsamen Konto genutzt werden kann.

Ein gemeinsames Konto für Elektromobilität ermöglicht den Eigentümern außerdem eine gewisse Flexibilität. Je nach vertraglich geregelten Bedingungen kann beispielsweise ebenfalls einen Rückzug aus dem Konto und der Nutzung der Ladeinfrastruktur in Betracht gezogen werden. Des Weiteren ist diese Lösung finanziell betrachtet für die interessierten Parteien viel attraktiver als eine simple Aufteilung der Kosten zwischen den interessierten Eigentümer (siehe Lösungsvorschlag 2).

Nichtsdestotrotz steht auch diese Option vor einigen Hürden. Erstens würde ein solcher Zusammenschluss bestimmter Eigentümer:innen auf eine Interessengemeinschaft hindeuten. Ob und wie dies gestattet ist, hängt von den Statuten der WEG ab. Außerdem kann der zusätzlichen Abstimmungsaufwand die Umsetzung des Projektes hinauszögern. Schließlich kommt auch die Frage auf, wer sich um das Konto kümmert. Oftmals wird es zur Aufgabe der Hausverwaltung. Je nach Situation ist es aber auch möglich, dass ein:e Eigentümer:in diese Rolle übernimmt.

4. Externer Investor und Betreiber

Die letzte Möglichkeit zur Kostenaufteilung ist die Nutzung von externem Kapital durch ein:e Investor:in. Was auf erster Sicht sehr simpel erscheint, ist in Realität aber nicht ganz so rosig. Erstens sind Investoren und Investorinnen eher interessiert in das Investment und den Betrieb von Ladelösungen, um am Ende einen Profit zu erzielen. Die Grundinstallation für den Einbau einer Wallbox zögert den Break Even um sehr lange Zeit heraus. Entsprechend sind sie weniger interessiert an dessen Finanzierung.

Falls ein:e Investor:in dennoch die Grundinstallation finanzieren sollte, wird er oder sie automatisch zu dessen Eigentümer:in und gewinnt die alleinige Entscheidungsmacht. Beispielsweise kann der oder die externe Investor:in dann selbst über den Ladepreis und die monatlichen Betriebskosten der Wallboxen bestimmen. Entsprechend wichtig ist es, sich als Mitglied der WEG vertraglich zu schützen. Außerdem wird empfohlen, einen möglichst hohen Anteil der Grundinstallation selber zu bezahlen durch einen Zusammenschluss der interessierten Parteien. Nichtsdestotrotz ist diese Methode aus finanzieller Sicht langfristig die wohl am wenigsten attraktive Lösung.

Fazit

Die optimale Lösung zur Kostenaufteilung im Mehrfamilienhaus hängt von vielen individuellen Aspekten ab. Aus finanzieller Sicht scheint eines klar: Umso mehr Mitglieder:innen einer WEG an einer Ladelösung interessiert sind, desto weniger muss eine einzelne Partei bezahlen.

Deshalb empfehlen wir Ihnen, sich möglichst offen mit Ihren Nachbaren und Nachbarinnen zu unterhalten und sie vom zukünftigen Nutzen einer eigenen Wallbox zu überzeugen. Wichtig dabei bleibt eine transparente Diskussion über Vor- und Nachteile der eigenen Ladestation sowie der verschiedenen Kostenaufteilungsmöglichkeiten. Dadurch wird das Risiko von Konflikten minimiert und die Realisierung von Wallboxen in WEGs erleichtert. Gerne helfen wir von Wiedergrün Ihnen als beratende Unterstützung, beispielsweise bei der nächsten Eigentümerversammlung, um die Elektromobilität in ihrem Mehrfamilienhaus voranzutreiben.